根据我国《民用建筑设计通则》（GB 50352—2005）和《建筑设计防火规范》（GB50016-2014，2018年版）规定，按层数分：
1-3层属于低层，4-6层属于多层，7-9层属于中层，10层及以上则属于高层。
按高度分：
低于27米的建筑，属于单层或者多层建筑。
高于27米的建筑，属于高层建筑。
当人们提及“大高层住宅”时，通常指代的是：广义上是指所有10层及以上的高层住宅。
狭义或强调“高”时则可能特指超过100米（约33层以上）的超高层住宅。
曾几何时，高层住宅为我们的快速城镇化提供了大量的住房。众所周知，同样单位面积土地，高层住宅承载的人口是低层住宅的数倍，甚至数十倍。
不过，随着城镇化建设高潮成为过去式，“大高层”住宅一些弊端也开始逐渐显现。有人直言不讳地预言，每当春节后，都会也有越来越多的人将搬离“大高层”，而原因很扎心，也很现实。主要有4大方面原因。
首要的是安全问题。
从已出现的消防问题看，可以说是五花八门，防不胜防。
比如电动自行车进楼问题，虽然明令禁止，但谁能保证每个人都那么自觉？无论是在楼栋电梯里，还是一栋楼因充电引起的爆燃视频，让我们很多人历历在目。
消防控制室双人持证值班，有多少服务企业能做到？这更是我们小业主难看到的一面
规定要求住宅防火门常闭、严禁楼道堆物，现实问题则是屡见不鲜。
外墙保温必须A级不燃，严禁易燃材料，开发商偷工减料，以次充好的案例时有发生。刻骨铭心的案例如上海胶州路公寓外墙用聚氨酯易燃保温材料起火，4分钟烧到楼顶，还有2025年11月的香港宏福苑外墙用易燃发泡胶起火，整栋楼烧毁。
有人说，大高层住宅发生火灾以后，不是还有消防救援嘛。话虽没错，但也得考虑现实。
公开信息显示，目前我国最高的消防云梯大概能达35层楼，也就是101米。但现实是，由于这类设备造价高昂（一台造价超过2000W），从公开的采购信息看，全国也不过50台。所以，并不能保证每座城市都能配备这样的消防云梯。即便有，也不能保证这样的高大上的消防云梯能顺利进入小区。一般来说，国内常见的消防云梯高度是50米，顺利的情况下，救援可到15层，顶多兼顾到18层。
其次是电梯问题。
家住杭州城北万象城的臻珹幸福里小区的某男子，因以明显低于市场价卖房冲上了热搜。他之所以卖掉房子，是因为居住在四十层，每天高峰时段等电梯时间长达20分钟。想当年，这个小区还是万人摇号的红盘，业主忍无可忍最终选择离开让人唏嘘。
实际上，这位男子毅然决然的卖掉房子，直接原因是通勤时间太长，如果把时间再拉长，高层电梯所面临的问题会更持久，主要就是维护成本问题。
相较于低层电梯维护，每15日基础保养、每季度深度保养、每年第三方检测、零部件更换等，高层住宅电梯的常规维护费用要高出一倍以上。
此外，高层住宅由于电梯使用频繁，其使用磨损、寿命等都较低层更甚。电梯的设计使用寿命通常为15-20年。当电梯使用超过15年，设备老化问题开始显现，故障率显著上升，20年则被视为分水岭，进入高龄期。
当其使用年限接近或超过20年，或维修成本过高、安全隐患增大时，更换新电梯是保障安全的必要选择，这无疑又增加了业主的使用成本。
第三是物业撤场问题。
根据中指院数据显示，2025年1-9月物业撤场超120起，同比翻倍。到2025年末，一些央国企物业企业也加入撤场之列。像南京银城物业杭州分公司、保利物业上海项目等物业公司，均因物业费收缴率低、回报低而撤场。
究其原因，物业是企业，需要盈利维持运转，趋利避害是其运作原则。物业之所以陆续撤出高层住宅，还是因为高层住宅存在固有难题。主要有两方面：
一是高层住宅设备老化与维修费用惊人。
电梯、消防系统、供水泵、外立面等大型公共设施寿命有限，一旦进入老化期，维修和更换费用极其高昂，动辄数十万甚至上百万。这些费用本应由住宅专项维修资金承担，但许多小区的维修资金早已枯竭或余额不足，要让业主自费又谈何容易？
二是责任重大，风险极高。
就拿消防安全风险来说，高层住宅一旦发生火灾，疏散和救援难度呈指数级上升。物业需承担巨大的安全监管责任，一旦发生事故，面临的是不可承受的法律和舆论风险。
当然，一旦物业不愿接手。高层小区就容易出现电梯停摆、消防瘫痪、垃圾围城，从而进入“房子不好卖、租不好租”的恶性循环。
最后是发展趋势问题。
随着城市化进入后段，住房总量已经趋于饱和，国家的政策导向是：要推进好房子建设，严控高层住宅建设，特别是控制那种大高层住宅建设，这里面有消防安全的考虑，也跟住宅需求量逐步减少有关，更跟我们需要更高居住舒适度有关。所以，我们可以看到两个现象：
一是，现在一些房地产市场成熟的城市中，二手房成交量是远超新房的，除了性价比高，还跟房源是此前建设的住宅以低层、多层为主有关。花同样多的钱，买更多的建筑物下的土地面积，即便未来变老变旧而拆迁的话，起码也更容易拆、能分更大面积的房。
二是，新出让的宅地，低密度逐渐成为主流。根据中指院数据统计显示，2025年全国300城新出让的宅地中，容积率≤2.0的宅地占比达到老42.3%，比2024年提高了近9个百分点，像南京这样的城市，2025年低密≤1.8的宅地已经达到了84%。按这个趋势的话，明年主流城市低密宅地占比就要过半了。
言而总之，随着城市化的不断演进，无论是从住房供需关系逆转，还是社会发展方向看，除了个别土地稀缺的城市外，大高层住宅都将成为过去式，取而代之的则是低密度住宅发展方向。这种兼具节能、环保、安全和舒适于一体的特性，不仅是推动“好房子”建设的精髓所在，也是践行“以人为本、住有好居”理念的底层逻辑。
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